南京大學地理與海洋科學學院黃賢金教授與中國礦業大學公共管理學院施利鋒副教授聯合德國航空航天中心、德國遙感數據中心、德國烏爾茲堡大學等國際研究機構，創新性地提出了“住房利用效率”（HUE）概念，全面解析了中國城市住房供需失衡問題，并總結出四種典型演化模式。這一研究為深入理解中國城市住房市場的供需動態提供了全新視角，同時為優化城市住房政策和規劃方案提供了科學支撐。

隨著1998年中國住房商品化改革的推進，城市住房市場經歷了快速擴張，特別是在2005年和2010年后進入兩個建設高峰期。然而，隨之而來的住房供需不平衡問題日益凸顯，表現為過度建設導致的住房過剩以及更為普遍的住房利用不足，甚至引發了“鬼城”現象。以往研究通常采用住房空置率（HVR）指標衡量住房供需動態，但由于數據獲取難度高、方法局限性大，難以全面揭示住房利用狀況。基于此，研究團隊創新性地提出“住房利用效率”指標，結合多源大數據與人口普查數據，從城市、區域及城市內部空間三個維度，系統分析了2010至2020年中國城市住房利用效率的時空演變特征，回應了快速城市化背景下住房市場供需失衡的挑戰。

表1|2010年至2020年不同層級城市的城市人口與住房演變

研究團隊通過分析發現，中國的城市住房利用效率（HUE）在2010至2020年間總體呈下降趨勢（從84%降至78%），表明住房利用不足現象日益嚴重。城市層級和區域特征顯著影響HUE的變化，一線城市HUE最高且下降幅度最小，而四線城市HUE最低且下降幅度最大。此外，東南沿海地區的HUE始終領先，而山東半島和中國北方地區的HUE最低且下降幅度最大，表明區域間住房利用情況差異顯著。

圖1|中國住房利用效率（HUE）的時空演變。a.2010年中國各地區住房利用效率（HUE）的區域差異。b.2020年中國各地區住房利用效率（HUE）的區域差異。

在城市內部空間層面，中心城區的HUE顯著低于外圍區域，并在十年間從84%降至77%，說明人口流動和功能布局調整對住房利用效率具有深刻影響。研究進一步總結出四種典型的HUE演化模式，如長沙所代表的城市邊緣快速擴張但人口吸納滯后型，上海所體現的住房與人口緩慢變化且中心人口流失型等，為深入理解城市住房發展模式提供了精細化分類和重要參考。

圖2|城市內部尺度住房利用效率（HUE）的特色空間模式。a–e.不同層級城市2010年（a）和2020年（b）內的平均住房利用效率（HUE）值；不同地區2010年（c）和2020年（d）內的平均住房利用效率（HUE）值；2010年和2020年的總體住房利用效率（HUE）值（e）。

圖3|四個典型城市的內城區詳細示意。a–d.2010年到2020年間，四個代表性城市下轄區的城市人口和住房變化率，以及住房利用效率（HUE）的變化：長沙（a）、上海（b）、石家莊（c）和蘇州（d）。

在研究方法上，團隊采用“住房利用效率”取代傳統的“住房空置率”，通過多源大數據融合，克服了傳統HVR方法對空置住房調查的高成本和數據局限，實現了對108個中國城市住房供需動態的高空間分辨率時空分析。研究數據覆蓋108個城市的街道層面，人口數據來源于第六次和第七次全國人口普查，住房數據則通過網絡爬蟲技術從多家大型房地產信息服務平臺采集，并通過嚴格的交叉驗證，確保數據的全面性和可靠性。

圖4|轄區行政邊界及其相應調整。a.轄區區的矢量行政邊界示意圖。b.2010年到2020年期間，轄區行政劃分中的三種調整類型示意圖。標簽A、B、C和D分別表示涉及調整的轄區。c.從房地產平臺抓取信息的轄區內住宅小區示意圖。

相關成果以《The decreasing housing utilization efficiency in China’s cities》為題，于2025年1月2日正式發表在Nature子刊《Nature Cities》上，南京大學黃賢金教授為論文共同通訊作者。該研究不僅揭示了快速城市化背景下住房供需失衡的空間分布與動態變化，還深化了對城市內部空間格局、區域差異及政策影響的理解，可為優化住房供需結構、提高土地與住房資源利用效率提供科學依據，并為地方政府制定精準的住房政策和規劃方案提供重要參考。同時，所提出的方法與框架具有廣泛的適用性，為其他國家或地區開展類似研究提供了寶貴借鑒，彰顯了南京大學在國際前沿領域的研究實力與學術貢獻。